去化率这么高买房的人到底都是谁？以上数据基本上符合房地产市场调控这么久以来的逻辑，不能说迅速冰冻，但也逐渐回归到政策预期的主基调上，成交量和推盘量逐渐下跌，但未触底。

　　如果按正常的市场发展规律，应该是从环外到环外开始瓦解市场，最先受到政策影响的是远郊的环外项目，这也是为什么我们一直强调的：除非地缘性客户，四环开外的项目尽量不要碰的根本性原因。

　　但上周末，几个远郊楼盘开盘，整体居高的去化率让人震惊，加上部分自媒体房价上涨论和备案价上调的添油加醋，又有一部分人慌了，开始质问小编：说好的房价下调呢？说好的买房的人会越来越少呢？说好的等一等会有更好的机会呢？投资客真的退场了么？去化率这么高，买房的人到底是谁？

　　其实，关于去化率飙高，买房的人到底是谁这件事情，早在年初小编就深刻的思考过，并且在开盘考察过。如果按照正常获取信息的逻辑（也就是开发商内部没人），是根本没办法解释去化率这件事情的，在现场唯一能看到的就是人挤人的火爆，稍微下手慢点心仪的房源就被选走了的情况！还有就是更恐怖的微信选房，房源说没就没了让人心焦，以至于看到这些，有一部分小伙伴就因为恐慌买了房。

　　然而，经过这么长时间的了解，加上千方百计的打探，小编可以肯定的告诉大家的是：不管是开发商开盘当天公示的销控表也好，还是通过自媒体释放出来的去化率也好，看到的都是想让你看到的，这里面的水分只有他们自己知道完美体育！

　　所以，即便上周的开盘去化率飙高，小编还是那句话：等一等房价还会下调，虽谈不上房价崩盘，但开发商极尽手段的日子快要到了，而对于上周的去化率，或许只是开发商打肿脸充胖子的手段，在房地产圈里不是有两个字叫“营销”，还有两个字叫“公关”，还有至关重要的四个字叫“内部消息”么？

　　至于我们关心的：去化率这么高，买房的人到底是谁？这个问题，细细剖开来说，这份数据上的买房人，有极大的可能就是开发商的销控数据，还有可能就是云选房后台的几组代码！

　　稍微有点粉丝基数的媒体，释放出来的去化率都一模一样，而且是开盘的当天晚上开盘数据就能面世完美体育。换句话来说，纵然每家自媒体都有自己获取开盘信息的渠道，但若是统计而来，那各自的数据必然也会有偏差，所以我们看到的数据如此一致说明了什么？而关于去化率这个数据，其本质意义上能从各个方面反映出一个开发商对项目的操盘及营销的把控能力，也就是说去化率过低，间接的也就说明了开发商的能力不行。所以，飙高的去化率背后，很有可能包含另外一层“公关”的含义在里面。谁抄谁的？还是到手的本身就是一篇通稿？

　　在这里，我们还需要搞清楚的一件事情是，开盘去化率并不等于最终卖出去了多少房子！也就是说，在这样的行情之下，开发商必定会有一定的激励措施，给足你随时想退房都能退的承诺，开盘选了房，想更名想退定金，都是可以的！所以，开盘去化率看看就行了，不要太放在心上，就算买了也能退，也就基本上没有了参考意义。

　　在这里，小编还要讲另外一件事情完美体育，想必很多人都经历过，尤其是今年年初到现在的一段时间里。很多楼盘开盘当天瞬间抢完，不给人犹豫的机会，但是过个半天一天又有置业顾问打电话来，表示有客户选到了房却又不想要了，加价5万10万的转让，问你要不要。当然，我们不否定，真的有这种情况的存在。但据小编了解有消息称，有一部分无良的开发商和置业顾问，利用本身职务之便，通过这种方式哄抬房价，从中谋取暴利。所以买房的人都是谁？或许开发商自己买自己的，转手再卖给购房者？还是置业顾问自导自演买，明降暗升，哄抬房价？

　　最后一点，也是关键的、值得参考的一点。如果结合价格看开盘去化率，房价小幅度下调是目前对市场最直观的表述。首开的千亩大盘，降低单价求开盘去化率；加推的项目，相比去年通过付款方式或者入会方式的优惠方式，变相降低房价寻求高去化率，这都是可以理解的。但关于远郊项目的开盘去化率，小编有一个更大胆的猜测：开发商除去在行业内部属于竞争关系，是不是也存在过联盟？在关键时候，为了区域房价再挺一阵，共同发了力？这件事情也不是不可能，毕竟当年K2抢地的时候，他们也一起维过权！

　　总结一下，就是在这个真真假假的行业里，去化率只是个数据，阻碍不了现在楼市下行的节奏，现在以越来越快的频率收到置业顾问的电话，就是一个证明，毕竟说楼市热度不减的，就跟去年楼市真的火爆的时候，谁给你主动打过电话一样…

　　关于房价预测，人们的观点是分化的：一种观点，认为房价没法预测，预期房价专家都是瞎忽悠，比如谢国忠、牛刀误人很多年；另一种观点，房价很好预测嘛，人人都可预测。

　　其实，任何资本市场、资产市场的走势，都非常难预测。有些人，会在某些时段，预测正确，但在另外一些时段，又会错得离谱。

　　如果各位在购房的过程当中，有什么疑问，可以后台联系我们。宜凯门作为专业的房地产互联网公司，会持续关注郑州及国内外市场的变化，为大家提供定制化的买房咨询服务，识别文末二维码关注我们，及时获取专业的购房指导，了解市场动向。