简单又复杂：从三个角度解读房地产“去化率”商品房去化率=销售量/供应量。在供应量不变的情况下，销售量越多，去化率越高，反之，去化率越低。以上公式中的“量”可以是商品房套数，也可以是商品房面积。

　　重庆某项目营销总监，开盘前连续熬夜加班2个月，把其负责的项目开盘当天去化率做到100%，开盘售罄，信心满满的准备接受表彰。结果复盘会上，项目总批评了这个营销总监，批评原因是，去化率太高，说明定价太低，没有摸透消费者的心理价位，导致公司利润没有最大化。

　　因为这三个目标一定程度上相互矛盾、相互制约，所以开发商开发一个项目时，须把这三个目标进行优先级排序，营销策略围绕优先级序列来做，包括对去化率的管理。

　　如果开发商的首要目标为做品牌，需要在项目本身的品质打造和后期物业维护上下功夫，去化率就不那么重要，毕竟，立志做品牌的开发商，从风险角度考虑，会准备足够的可流动资金，去化率的目标设定为能维持现金流即可。

　　如果开发商的首要目标为做利润，由于价格与成交量成反比关系，去化率太高，则说明定价太低，合理去化率区间为70%-80%。这就能理解为什么上述案例中，项目总要批评有着开盘售罄功绩的营销总监。

　　2.认可这个楼盘的人多，在期房这种预售制度下，楼盘实体和开发商宣传可能有差异，大家买房基本在赌开发商的信用，去化率高也就代表坐在同一条船上的人多，可以增加消费者信心或筹码；

　　例如，项目开盘前一般会有排号蓄客和消费者心理价格摸底完美体育，从蓄客量基本可以推算销售量，比如蓄客量是200组完美体育，其中A类客户（购买意愿极强的客户）是100组，B类客户（有一定购买意愿的客户）是100组，那么如果商品房供应量设计为80套，开盘不是售罄也是热销完美体育，但如果设计为200套，去化率则会降低。

　　虽然现在房地产预售管理趋严，要求同一个预售证的房源须一次性供应，且标注出售房源状态，假“热销”现象有所好转，但不排除有开发商暗地操作，消费者应理性看待去化率。

　　市场管理者看待去化率偏宏观，通常按月为周期监测商品房市场整体去化率，预测市场供需情况，判断房价走势，以设计对应的管理政策，维持市场平稳发展。

　　2021年开年以来，重庆商品房持续大幅供不应求，市场上行信号明显，开发商、消费者、市场管理者必将基于这个去化率走势，积极决策。

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